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【识财报】投资性房地产
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导读

投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。本期将解读投资性房地产相关内容,涵盖了投资性房地产的核算内容、计量转换、税务问题等;探讨了实务中投资性房地产应用

投资性房地产的核算内容有哪些?

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投资性房地产持有目的是为了赚取租金或者资本增值,两种形式地产或者房产,包括已出租的土地使用权,已出租的自己拥有产权的建筑物,持有并准备增值后转让的土地使用权,明确用于出租的空置建筑物。为了自用或者管理用而购入的房产、供职工福利用住房属于企业的固定资产,房地产开发企业为了增值而持有的地产则属于房地产企业的存货,不同用途的房地产能单独计量的分别计入投资性房地产或者固定资产,不能区分的不能计入投资性房地产。

经营投资性房地产的初始计量?
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投资性房地产的初始计量与固定资产相类似,包括购买的价款以及相关税费计入其成本,如果需要在建,则计入投资性房地产—在建,采用成本模式直接计入投资性房地产,采用公允模式计入投资性房地产—成本。

投资性房地产的后续计量?

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如果采用成本模式,需要计提折旧摊销,计入其他业务成本,在持有过程中如果发生减值,还需要计入投资性房地产减值损失,但是采用公允模式不需要计提折旧摊销,只根据公允价值的变动确认公允价值变动损益即可,收到租金收入,不管是成本模式还是公允模式,都计入其他业务收入;投资性房地产后续成本支出,比如大修扩建,在这期间如果采用成本模式计量也是不计提折旧和摊销的,与固定资产是一样的。

投资性房地产的转换?

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在成本模式下,由自用转为投资性房地产,如果属于企业的固定资产或者地产,则折旧对折旧,原值对原值,二者之间是没有差额的;如果属于企业的存货,则按照账面余值进行转换。在公允模式下,如果转为投资性房地产,需要注意投资性房地产按照公允价值入账,公允价值与转换的账面价值之间如果存在贷方差额是计入其他综合收益,借方差额转入公允价值变动损益;如果由投资性房地产转为固定资产或者存货,无论存在借方还是贷方差额,都计入公允价值变动损益。

只有有确凿证据的情况下,才能从成本模式转为公允模式,一旦选择了公允模式计量,就不能再重新转换为成本模式。转换的时候,公允与成本模式之间的差额是调整留存收益和未分配利润的。

投资性房地产涉及的税务问题?

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一、增值税

在中华人民共和国境内提供不动产租赁的单位和个人,需要按照11%的税率缴纳增值税,这个不动产必须在中国境内,如果该不动产时2016年4月30日前取得的可以按照5%的征收率按照简易办法征收增值税。

二、印花税

对于出租房地产,很可能涉及租赁合同,对于租赁合同,按照租赁金额的千分之一缴纳印花税,不足壹元的,按照壹元贴花。

三、房产税

注意一般我们会计上是将房产和地产分开核算,而税务上是不允许的,需要房产地产一起算。对于经营自用的、投资联营参与利润分配共担风险的从价计征,按照房产原值一次性扣除10%-30%扣除比率余值计税,税率是1.2%;而对于出租的房产,投资联营享受固定收入的从租计征,按照年租金收入的12%计征,注意如果存在免租期,免租期间的房产税是由出租人承担的。

【案例】投资性房地产的转换与上市公司扭亏或保壳手段

某上市公司连续两年亏损,账面净资产已经为负值,第三年也扭亏无望。该公司董事会审议通过一个议案,将持有的一个即将完工的房地产项目,划为成投资性房地产,计量模式从成本计量改为公允价值计量。更改后,资产价值增加40多亿,算作当年利润,且按照税法,公允价值变动增加的利润不需要纳税,由此产生递延所得税负债高达十亿。这使公司净资产从资不抵债顺利变成近30亿净资产,一举扭亏为盈,保住了上市公司地位,并顺利的在资本市场生存至今。

·小结·



投资性房地产实质是一种让渡资产使用权的行为。近年来,随着经济发展速度和人口量的持续增长,房地产被大量建造,快速销售。持有房产土地并获得租金收入成为企业新的效益增长点。在实务中,我们要警惕利用投资性房地产扭亏利润等操作,规范投资性房地产核算。